Prix m² : 5,200€ · Loyer moyen : 16.0€/m² · Zone : Nice (06). Simulation complète T1/T2/T3, LMNP vs location nue, cashflow.
| Type | Prix d'achat | Loyer mensuel | Rendement brut | Rendement net | Cashflow (crédit 20 ans) |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 — 25m² | 130,000€ | 400€/mois | 3.7% | 2.6% | -330€/mois |
| T2 — 45m² | 234,000€ | 720€/mois | 3.7% | 2.6% | -594€/mois |
| T3 — 65m² | 338,000€ | 1,040€/mois | 3.7% | 2.6% | -857€/mois |
Cashflow estimé avec 20% d'apport, crédit 20 ans à 3.75%. Charges : 20% des loyers + taxe foncière.
Avantage LMNP : +1,814€/an de revenus nets supplémentaires grâce à l'amortissement. Sur 20 ans, cela représente une économie fiscale d'environ 36,288€.
Le marché immobilier locatif de Nice affiche un rendement brut de 3.8%, reflétant un marché tendu avec une forte valorisation du capital. Le prix moyen au m² est de 5,200€ pour un loyer de 16.0€/m²/mois.
Le rendement locatif brut moyen à Nice est de 3.8% en 2026. Après charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance locative), le rendement net est d'environ 2.7%. Le prix moyen au m² est de 5,200€ pour un loyer de 16.0€/m²/mois.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est généralement plus avantageux fiscalement à Nice : amortissement comptable du bien, déduction de toutes les charges, revenus souvent peu ou pas imposés. La location nue est plus simple mais le régime micro-foncier (abattement 30%) est moins avantageux que le régime réel LMNP.
Pour un T1 de 25m² à Nice, comptez environ 130,000€ d'achat + 10,400€ de frais de notaire = 140,400€ au total. Un T2 de 45m² représente environ 252,720€ budget global.
Cashflow mensuel = Loyer perçu - Mensualité crédit - Charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion locative) - Provision pour travaux. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance totalement sans effort d'épargne mensuel.
Nice présente une demande locative très forte, avec un taux de vacance très faible.