Comparez la SCI à l'IR et la SCI à l'IS pour votre investissement familial. Calcul de l'impôt, des dividendes, et optimisation de la transmission patrimoniale.
Comparer IS vs IR →Renseignez les paramètres de votre SCI pour obtenir une comparaison détaillée des deux régimes fiscaux.
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Transmission facilitée | Donation de parts tous les 15 ans (abattement 100 000€/enfant) |
| Démembrement de propriété | Donner la nue-propriété, conserver l'usufruit |
| Indivision évitée | Gouvernance claire avec statuts |
| Optimisation IS | Amortissement + taux réduit 15% jusqu'à 42 500€ |
| Protection du patrimoine | Séparation entre biens personnels et biens SCI |
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Imposition | Revenus fonciers des associés |
| Déficit foncier (hors intérêts) | 10 700 € / an sur revenu global |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (exo 22/30 ans) |
| Amortissement | Non possible |
| Idéal pour | Travaux importants, revente prévue |
⚠️ Pièges de la SCI IS : lors de la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements). Après 20 ans d'amortissement, la plus-value taxable peut être très élevée. La SCI IS est donc conseillée pour les investisseurs qui souhaitent conserver le bien longtemps ou le transmettre, pas le revendre.
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Taux IS réduit | 15 % jusqu'à 42 500 € |
| Taux IS normal | 25 % |
| Amortissement bien | 2 – 4 % / an |
| Distribution dividendes | Flat tax 30 % (ou barème IR) |
| Plus-value à la revente | Sur valeur nette comptable (lourdement taxée) |
| Idéal pour | Patrimoine long terme, transmission |
💡 Transmission via SCI : chaque parent peut donner 100 000 € de parts à chaque enfant tous les 15 ans sans droits de succession. Pour un bien de 500 000 €, une famille de 2 parents et 2 enfants peut transmettre jusqu'à 400 000 € en franchise de droits sur 15 ans.
| Bénéfice SCI IS | Taux IS | IS dû | Dividende net | Flat tax 30% | Impôt total | Taux effectif global |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 000 € | 15 % | 1 500 € | 8 500 € | 2 550 € | 4 050 € | 40,5 % |
| 20 000 € | 15 % | 3 000 € | 17 000 € | 5 100 € | 8 100 € | 40,5 % |
| 42 500 € | 15 % | 6 375 € | 36 125 € | 10 838 € | 17 213 € | 40,5 % |
| 60 000 € | 15/25 % | 8 813 € | 51 187 € | 15 356 € | 24 169 € | 40,3 % |
Note : si les dividendes sont laissés dans la SCI (pas distribués), la flat tax ne s'applique pas. L'argent peut être réinvesti dans de nouveaux biens.
La création d'une SCI coûte entre 1 500€ et 3 000€ avec un notaire ou avocat (rédaction des statuts, enregistrement, publication au Journal Officiel). En ligne (plateformes juridiques), les tarifs descendent à 200-500€ mais la qualité des statuts est moins assurée. Prévoyez également un comptable (800-1 500€/an) pour la SCI IS.
Oui, la SCI peut souscrire un prêt immobilier en son nom. Les banques acceptent généralement d'accorder un prêt à une SCI, surtout si les associés se portent caution personnelle. Les intérêts d'emprunt sont entièrement déductibles (SCI IR : des revenus fonciers / SCI IS : du résultat IS).
Oui, une SCI peut détenir plusieurs biens immobiliers. C'est d'ailleurs l'un de ses avantages : mutualiser les revenus et charges de plusieurs biens, faciliter la gestion globale et optimiser la transmission d'un patrimoine immobilier constitué de plusieurs actifs.
Le passage à l'IS est en principe irréversible. Une fois que votre SCI opte pour l'IS, vous ne pouvez pas revenir à l'IR (sauf cas exceptionnels dans les 5 premières années). Réfléchissez donc bien avant de choisir le régime IS, et consultez un conseiller fiscal pour votre situation spécifique.
Vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants et conservez l'usufruit (vous percevez les revenus). La valeur donnée est réduite (abattement de 30-40% selon votre âge), donc les droits de donation sont minorés. À votre décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire.