Prix m² : 5,500€ · Loyer moyen : 18.9€/m² · Zone : Montreuil (93). Simulation complète T1/T2/T3, LMNP vs location nue, cashflow.
| Type | Prix d'achat | Loyer mensuel | Rendement brut | Rendement net | Cashflow (crédit 20 ans) |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 — 25m² | 137,500€ | 472€/mois | 4.1% | 3.0% | -313€/mois |
| T2 — 45m² | 247,500€ | 850€/mois | 4.1% | 3.0% | -564€/mois |
| T3 — 65m² | 357,500€ | 1,228€/mois | 4.1% | 3.0% | -815€/mois |
Cashflow estimé avec 20% d'apport, crédit 20 ans à 3.75%. Charges : 20% des loyers + taxe foncière.
Avantage LMNP : +2,143€/an de revenus nets supplémentaires grâce à l'amortissement. Sur 20 ans, cela représente une économie fiscale d'environ 42,865€.
Le marché immobilier locatif de Montreuil affiche un rendement brut de 4.2%, reflétant un marché tendu avec une forte valorisation du capital. Le prix moyen au m² est de 5,500€ pour un loyer de 18.9€/m²/mois.
Le rendement locatif brut moyen à Montreuil est de 4.2% en 2026. Après charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance locative), le rendement net est d'environ 3.0%. Le prix moyen au m² est de 5,500€ pour un loyer de 18.9€/m²/mois.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est généralement plus avantageux fiscalement à Montreuil : amortissement comptable du bien, déduction de toutes les charges, revenus souvent peu ou pas imposés. La location nue est plus simple mais le régime micro-foncier (abattement 30%) est moins avantageux que le régime réel LMNP.
Pour un T1 de 25m² à Montreuil, comptez environ 137,500€ d'achat + 11,000€ de frais de notaire = 148,500€ au total. Un T2 de 45m² représente environ 267,300€ budget global.
Cashflow mensuel = Loyer perçu - Mensualité crédit - Charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion locative) - Provision pour travaux. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance totalement sans effort d'épargne mensuel.
Montreuil présente une demande locative très forte, avec un taux de vacance très faible.