Prix m² : 3,200€ · Loyer moyen : 13.5€/m² · Zone : Marseille (13). Simulation complète T1/T2/T3, LMNP vs location nue, cashflow.
| Type | Prix d'achat | Loyer mensuel | Rendement brut | Rendement net | Cashflow (crédit 20 ans) |
|---|---|---|---|---|---|
| T1 — 25m² | 80,000€ | 338€/mois | 5.1% | 3.6% | -137€/mois |
| T2 — 45m² | 144,000€ | 608€/mois | 5.1% | 3.6% | -247€/mois |
| T3 — 65m² | 208,000€ | 878€/mois | 5.1% | 3.6% | -357€/mois |
Cashflow estimé avec 20% d'apport, crédit 20 ans à 3.75%. Charges : 20% des loyers + taxe foncière.
Avantage LMNP : +1,403€/an de revenus nets supplémentaires grâce à l'amortissement. Sur 20 ans, cela représente une économie fiscale d'environ 28,056€.
Le marché immobilier locatif de Marseille affiche un rendement brut de 5.2%, un niveau compétitif pour un investissement patrimonial. Le prix moyen au m² est de 3,200€ pour un loyer de 13.5€/m²/mois.
Le rendement locatif brut moyen à Marseille est de 5.2% en 2026. Après charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance locative), le rendement net est d'environ 3.7%. Le prix moyen au m² est de 3,200€ pour un loyer de 13.5€/m²/mois.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est généralement plus avantageux fiscalement à Marseille : amortissement comptable du bien, déduction de toutes les charges, revenus souvent peu ou pas imposés. La location nue est plus simple mais le régime micro-foncier (abattement 30%) est moins avantageux que le régime réel LMNP.
Pour un T1 de 25m² à Marseille, comptez environ 80,000€ d'achat + 6,400€ de frais de notaire = 86,400€ au total. Un T2 de 45m² représente environ 155,520€ budget global.
Cashflow mensuel = Loyer perçu - Mensualité crédit - Charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion locative) - Provision pour travaux. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance totalement sans effort d'épargne mensuel.
Marseille présente une demande locative soutenue, portée par une population active et étudiante.