T2 48m² à Marseille en LMNP. Rendement, cashflow, fiscalité et financement détaillés.
| Poste | Mensuel | Annuel |
|---|---|---|
| Loyer brut | 650€ | 7,800€ |
| Charges (copro, assurance, gestion) | -117€ | -1,404€ |
| Taxe foncière | -52€ | -624€ |
| Mensualité crédit (80%) | -854€ | -10,245€ |
| Cashflow net | -373€ | -4,473€ |
Hypothèses : Bien de 35m² à Marseille 13. Prix 180,000€, loyer 650€/mois. Crédit 80% sur 20 ans à 3.75%. Charges 18% loyers + taxe foncière 8% loyers. Résultat indicatif.
LMNP à Marseille : fort rendement brut, simulation amortissement et fiscalité micro-BIC vs réel.
Le rendement brut de 4.3% permet un autofinancement partiel. Sur 20 ans, l'enrichissement total estimé (remboursement capital + cashflow) est d'environ 54,538€.
T2 48m² à Marseille en LMNP. Ce type d'investissement permet d'obtenir un rendement locatif brut d'environ 4.3% pour un bien de 35m² à Marseille 13, avec un loyer mensuel de 650€ pour un prix d'acquisition de 180,000€.
Le rendement net (après charges et taxe foncière) est d'environ 3.2%. Après imposition des revenus locatifs (variable selon le régime fiscal choisi), le rendement net-net se situe généralement entre 2.1% et 2.6%.
Pour un bien à 180,000€, l'apport recommandé est de 36,000€ (20%). Le crédit de 144,000€ sur 20 ans à 3.75% donne une mensualité de 854€. Le cashflow estimé est de -373€/mois.
Pour ce type d'investissement (meublé), le régime LMNP réel est généralement le plus avantageux : déduction de toutes les charges + amortissement du bien (souvent 30 à 40 ans). Cela permet de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.