Calculez l'amortissement de votre bien meublé, l'économie fiscale annuelle et comparez micro-BIC vs régime réel. Statut Loueur Meublé Non Professionnel.
Simuler mon LMNP →Le LMNP réel permet d'amortir comptablement votre bien et de déduire toutes les charges. Résultat : revenus locatifs souvent non imposés pendant 15 à 20 ans.
| Critère | Valeur |
|---|---|
| Recettes locatives max | 23 000 € / an |
| Ou recettes < revenus du foyer | Pour rester non-professionnel |
| Durée de location min | Pas de minimum |
| Équipements obligatoires | Literie, cuisine équipée, etc. |
| Déclaration | Formulaire 2031 + annexes |
| Composant | Durée | Taux/an |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure | 50-80 ans | 1,25-2 % |
| Façade / toiture | 20-30 ans | 3-5 % |
| Installations générales | 15-20 ans | 5-6 % |
| Agencements intérieurs | 10-15 ans | 6-10 % |
| Mobilier | 5-10 ans | 10-20 % |
| Matériel électroménager | 5 ans | 20 % |
💡 Le principe de l'amortissement LMNP : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien des revenus locatifs, sans sortie de trésorerie réelle. Résultat : votre résultat fiscal BIC est souvent nul ou négatif, donc pas d'impôt pendant 15-20 ans.
| Situation | Recommandation |
|---|---|
| Peu de charges, pas de crédit | Micro-BIC |
| Crédit en cours + charges | Réel simplifié |
| Bien neuf ou rénové | Réel simplifié |
| TMI ≥ 30% | Réel simplifié |
| Recettes > 77 700 € | Réel obligatoire |
En LMNP, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial (les amortissements ne sont pas réintégrés, contrairement à la SCI IS). Exonération progressive après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000€/an OU inférieures aux autres revenus du foyer. Le LMP (Professionnel) s'applique au-delà de ces seuils et offre des avantages supplémentaires (déduction des déficits sur revenu global, exonération de plus-value).
Oui, vous pouvez opter pour le régime réel avant le 1er février de l'année concernée. L'option est valable 2 ans renouvelables. Attention : une fois au réel, vous devez y rester au minimum 2 ans.
Oui. L'amortissement est une charge comptable sans sortie de trésorerie. Si vos loyers annuels sont de 10 800€ et votre amortissement + charges de 12 000€, votre résultat fiscal est -1 200€ : vous ne payez aucun impôt et reportez ce déficit sur les années suivantes.
Non obligatoire, mais fortement conseillé (150-300€/an). Un comptable spécialisé LMNP s'assure que les amortissements sont correctement calculés par composant, ce qui est crucial pour maximiser l'avantage fiscal. L'adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) réduit également votre imposition.
Les biens loués en LMNP sont en principe exonérés d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) car ils constituent des biens professionnels. En pratique, les règles sont complexes et dépendent de votre situation. Consultez un conseiller fiscal pour votre cas spécifique.