La taxe foncière est l'une des charges incontournables pour tout propriétaire bailleur en France. En 2026, après plusieurs années de hausse continue, elle représente souvent plusieurs semaines de loyer. Comprendre son calcul, anticiper son évolution et savoir la déduire correctement peut faire une différence significative sur votre rendement net.
Comment est calculée la taxe foncière ?
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur deux éléments fondamentaux : la valeur locative cadastrale du bien et les taux votés par les collectivités locales (commune, intercommunalité, département).
La formule de base est la suivante :
La valeur locative cadastrale est révisée chaque année par un coefficient légal. En 2026, ce coefficient est de +3,9% (revalorisation basée sur l'inflation 2025).
La valeur locative cadastrale : une base souvent sous-évaluée
La valeur locative cadastrale est censée représenter le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer. En pratique, ces valeurs n'ont pas été révisées globalement depuis 1970 (pour les propriétés bâties), ce qui crée d'importantes disparités entre communes et types de biens.
Pour un appartement de 60 m² à Paris, la valeur locative cadastrale peut être de l'ordre de 6 000 à 8 000 €/an, tandis que pour le même bien en province, elle peut tomber à 2 000-3 000 €/an.
Les taux en 2026 : quelle hausse prévoir ?
En dehors de la revalorisation nationale (+3,9% en 2026), de nombreuses communes ont voté des hausses de taux supplémentaires. Les grandes villes ont été particulièrement actives :
| Ville | Taux 2025 | Taux 2026 (estimé) | Évolution |
|---|---|---|---|
| Paris | 13,5% | 13,5% | Stable (hausse de 52% en 2023) |
| Lyon | 28,9% | 29,5% | +0,6 pt |
| Marseille | 35,1% | 36,2% | +1,1 pt |
| Bordeaux | 43,5% | 44,0% | +0,5 pt |
| Nantes | 37,2% | 37,2% | Stable |
| Toulouse | 22,5% | 23,0% | +0,5 pt |
Exemple concret de calcul
Pour un appartement à Lyon avec une valeur locative cadastrale de 5 200 €/an :
- Base imposable : 5 200 × 50% = 2 600 €
- Taux communal + intercommunal + départemental : environ 40% global
- Taxe foncière annuelle estimée : 2 600 × 40% = 1 040 €
La taxe foncière est-elle déductible des revenus locatifs ?
C'est l'un des points les plus importants pour l'investisseur locatif. La réponse varie selon votre régime fiscal :
Location nue (revenus fonciers)
Si vous optez pour le régime réel, la taxe foncière est intégralement déductible de vos revenus fonciers. Cette déduction réduit directement votre base imposable, ce qui peut générer un déficit foncier (déductible jusqu'à 10 700 €/an du revenu global).
En revanche, au régime micro-foncier (revenus inférieurs à 15 000 €/an), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% mais ne pouvez pas déduire les charges réelles, dont la taxe foncière.
Location meublée (LMNP/LMP)
Au régime réel en LMNP, la taxe foncière est également déductible en tant que charge d'exploitation. Elle vient réduire le résultat fiscal et, combinée à l'amortissement du bien, permet souvent d'atteindre un résultat nul ou déficitaire.
Peut-on répercuter la taxe foncière sur le locataire ?
En location nue ou meublée classique, non : la taxe foncière est à la charge exclusive du propriétaire. Le locataire ne paie que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (supprimée pour les résidences principales depuis 2023) et, en copropriété, certaines taxes liées aux ordures ménagères.
Exception : dans les baux commerciaux, il est courant de mettre contractuellement la taxe foncière à la charge du locataire commercial.
Exonérations et réductions possibles
Certaines situations ouvrent droit à des exonérations ou abattements :
- Constructions neuves : exonération totale pendant 2 ans (article 1383 du CGI)
- Logements économes en énergie (label BBC) : exonération possible pendant 5 ans selon communes
- Propriétaires de 75 ans ou plus sous conditions de ressources : dégrèvement possible
- Logements vacants : dégrèvement possible après déclaration de vacance
Anticiper la taxe foncière dans votre calcul de rendement
Pour évaluer correctement votre rendement net, intégrez systématiquement la taxe foncière dans vos charges annuelles. Un bien qui affiche 6% brut peut tomber à 4,5% net une fois la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance PNO déduits.
Règle pratique : dans les grandes villes, comptez entre 1 et 2 mois de loyer pour la taxe foncière annuelle. En zone rurale ou périurbaine, cela peut monter à 2-3 mois.
Calculez votre rendement net après charges
Notre simulateur intègre la taxe foncière, les charges de copropriété et la fiscalité pour vous donner un rendement réaliste.
Accéder au simulateur →