Quand vous louez un appartement en copropriété, vous payez des charges au syndic : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, gardiennage… Certaines sont déductibles de vos revenus locatifs, d'autres non. Et certaines que vous récupérez auprès du locataire doivent être déclarées comme recettes. Ce guide fait le point complet.
La distinction fondamentale : charges récupérables vs non récupérables
Les charges de copropriété se divisent en deux catégories selon qu'elles sont imputables ou non au locataire :
Charges récupérables (à la charge du locataire)
Ces charges sont listées par décret. Le propriétaire les paie au syndic et les récupère sur le locataire via les provisions mensuelles sur charges. Exemples :
- Ascenseur (électricité, petites réparations, contrat d'entretien)
- Eau froide et chaude des parties communes
- Éclairage des parties communes
- Entretien courant des espaces verts
- Vide-ordures
- Gardien (à hauteur de 75% si logé, 40% si non logé)
Charges non récupérables (à la charge exclusive du propriétaire)
- Honoraires du syndic de copropriété
- Frais de gestion administrative (tenue AG, registres)
- Gros travaux de structure (ravalement, toiture…)
- Frais de diagnostic collectif (DTG, carnet d'entretien)
- Constitution du fonds travaux (loi Alur : 5% minimum des charges annuelles)
Ce que vous pouvez déduire en tant que bailleur au régime réel
Au régime réel (revenus fonciers), voici les règles de déduction :
| Type de charge | Déductible ? | Précision |
|---|---|---|
| Charges non récupérables payées au syndic | Oui, intégralement | Déductibles l'année du paiement |
| Charges récupérables non récupérées | Oui | Si le locataire ne les a pas payées |
| Charges récupérées sur le locataire | Non (neutre) | Charges + remboursement = 0 |
| Provisions pour travaux (fonds Alur) | Oui à la régularisation | Règle spéciale (voir ci-dessous) |
| Dépenses personnelles en AG | Non | Honoraires d'avocat, frais de déplacement |
La règle des provisions pour travaux : attention au décalage
Les provisions versées au syndic pour gros travaux votés en AG suivent une règle particulière :
- Vous déduisez les provisions pour travaux l'année de leur versement
- Mais l'année suivante, lors de la régularisation annuelle des charges, vous devez réintégrer dans vos revenus fonciers la quote-part des dépenses récupérables sur le locataire
- Si les travaux votés concernent des charges non récupérables (ravalement, toiture), elles restent déductibles sans réintégration
Cas du fonds travaux obligatoire (loi Alur)
Depuis 2017, toute copropriété de plus de 5 ans est tenue de constituer un fonds travaux représentant au minimum 5% du budget prévisionnel annuel. Ce fonds est attaché au lot (et non au propriétaire) et se transmet à l'acquéreur en cas de vente — il n'y a pas de remboursement.
Les versements au fonds travaux sont déductibles l'année du versement lorsqu'ils correspondent à des dépenses déductibles. En pratique, la déductibilité suit la nature des travaux financés.
Charges de copropriété et LMNP
En location meublée au régime réel BIC, les charges de copropriété sont déductibles comme charges d'exploitation. Il n'existe pas de distinction récupérable/non récupérable au sens des revenus fonciers — tout ce que vous payez effectivement peut être déduit, à condition d'être lié à l'activité locative.
Exemple chiffré annuel pour un appartement en copropriété
| Charge | Montant annuel | Déductible ? |
|---|---|---|
| Honoraires syndic (quote-part) | 280 € | Oui |
| Provisions entretien courant | 960 € | Partiellement (après régularisation) |
| Fonds travaux Alur | 120 € | Oui (si travaux déductibles) |
| Travaux ravalement (quote-part) | 1 800 € | Oui (non récupérable) |
| Total déductible estimé | 2 800 € | — |
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