Airbnb et la location courte durée traversent une période de durcissement réglementaire sans précédent en France. Après la loi Le Meur de novembre 2024, les communes ont récupéré des pouvoirs élargis pour limiter, encadrer ou interdire la location saisonnière. En 2026, opérer sans se conformer à ces nouvelles règles expose les propriétaires à des amendes significatives.
Ce qui a changé avec la loi Le Meur (novembre 2024)
La loi relative aux meublés de tourisme, portée par la députée Annaïg Le Meur, a modifié en profondeur le cadre réglementaire :
- Abaissement possible du plafond des 120 jours : les communes peuvent désormais abaisser le plafond à 90 jours pour les résidences principales en zone tendue
- Enregistrement renforcé : le numéro d'enregistrement est désormais obligatoire partout en France (et non plus seulement dans certaines communes)
- Pouvoir de quota : les communes peuvent fixer un nombre maximum de meublés de tourisme par quartier
- Contrôles plateformes : Airbnb, Booking et Abritel doivent transmettre aux communes les données de réservation et bloquer les annonces non conformes
- DPE obligatoire : depuis 2025, tout nouveau meublé de tourisme doit afficher son DPE dans l'annonce
Le numéro d'enregistrement : comment l'obtenir ?
Depuis le 1er janvier 2025, tout propriétaire souhaitant louer en courte durée doit obtenir un numéro d'enregistrement via le téléservice national mis en place par l'État (data.gouv.fr). Ce numéro remplace les anciennes déclarations papier en mairie.
La procédure :
- Connectez-vous sur le portail national de déclaration des meublés de tourisme
- Renseignez les caractéristiques du bien (surface, nombre de couchages, équipements)
- Joignez le DPE si le logement a plus de 50 m²
- Obtenez votre numéro à 13 chiffres en quelques minutes
- Ajoutez ce numéro sur toutes vos annonces en ligne
Où l'activité Airbnb est-elle encore rentable en 2026 ?
La rentabilité d'un Airbnb dépend désormais beaucoup de la localisation :
| Type de zone | Situation réglementaire | Rentabilité relative |
|---|---|---|
| Paris intra-muros | Très restrictif (120 j, compensation) | Faible (risque élevé) |
| Grandes villes côtières (Nice, Marseille, Bordeaux) | Encadrement progressif | Moyenne (à surveiller) |
| Stations de ski/mer | Peu restrictif (saisonnier accepté) | Élevée si gestion pro |
| Villes moyennes non tendues | Peu ou pas de restrictions | Bonne |
| Zones rurales/touristiques | Réglementation légère | Très bonne (offre faible) |
Les obligations de déclaration fiscale
Les revenus Airbnb sont des revenus commerciaux (BIC) à déclarer chaque année. En 2026 :
- Micro-BIC sans classement (abattement 50%) : jusqu'à 77 700 € de recettes
- Micro-BIC avec classement étoiles (abattement 71%) : jusqu'à 188 700 €
- Au-delà ou sur option : régime réel BIC avec déduction des charges et amortissements
Airbnb et les plateformes ont l'obligation légale de transmettre à l'administration fiscale les revenus perçus par chaque hôte. L'ère de la non-déclaration est révolue.
Les alternatives à Airbnb en 2026
Face aux restrictions sur la courte durée, certains propriétaires se repositionnent :
- Location mid-term : baux de 1 à 11 mois meublés (étudiants, expats, déplacements professionnels) — hors réglementation courte durée, rendements élevés
- Coliving : chambres avec espaces communs premium pour jeunes actifs
- Bail mobilité : 1 à 10 mois pour locataires en formation ou en mission professionnelle
- Gîtes et chambres d'hôtes classifiées : régime plus favorable dans les zones rurales
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